贝壳研究院成都分院:市场不断受到利好,成都楼市未来表现可期

2022-04-29 09:39:55 文章来源:网络

贝壳研究院成都分院:市场不断受到利好,成都楼市未来表现可期


日前,贝壳研究院成都分院发布三月楼市报告,报告指出,随着去年三季度地产单月销售面积增速进入负增长,12月居民中长贷同比少增,去年4季度至今年2月前购房需求持续性萎缩。但进入3月来,市场情绪面不断受到利好信号影响,后市的表现有望更加积极有为。

图1:2021年政策叠加→交易链条回路受阻→购房预期受挫


数据来源:贝壳研究院成都分院


政策方面做了哪些努力?


在因城施策的路径下调控政策更加精准2022年政府工作报告再次提及“房住不炒”,代表了房地产调控的基础不会变化,房地产市场的整体稳定依然是调控的主要方向。其中, 3月以来有11个城市下调住房贷款利率,23个城市放松了公积金贷款条件,10个城市降低了首付比,14个城市对新房购买发放购房补贴,4个城市放开落户限制。


房地产企业面临的问题更加得到重视,防范和化解并重。一方面,在需求的释放及融资端宽松等方面进行调整,使房企的销售及融资畅通,现金流得到改善;另一方面,细化支持收并购措施,加快风险出清,加快化解当前已出现的风险。


低负债、低杠杆的经营模式需要“慢”资金支持。近年提出的解决“大城市住房突出问题”,需要房企更多参与到保障性租赁住房、新市民住房需求、城市更新、老旧社区改造中。这个过程需要“慢”资金的支持,走向良性循环。


二、成都房地产市场的现状表现怎样?


二手市场小阳春已如约而至。春节后二手周度交易复苏的走势反转,呈现加速复苏的态势,截止3月第3周,周均的交易量达到基期的1.5倍,优于去年同期。贝壳研究院成都分院判断,市场情绪面不断受到利好信号影响,观望情绪逐渐消退,后市的表现有望更加积极有为。(表1)


表1:2018-2022年成都二手房市场周度交易量倍速模型

数据来源:贝壳研究院成都分院


二手市场对新房住宅市场的促进存在滞后性。在双限项目陆续取证入市,二手市场持续修复,首批土拍清水价格预期等积极影响下,贝壳研究院成都分院预判后市成交热度有望在1个季度内温和回升。

图2:成都近24周新房住宅供销价走势


数据来源:锐理数据


改善需求或将先后加速接力。改善性住房需求在市场中的占比不断提高,以成都2021年为例,在二手房市场中,约25%是改善性购房需求,在新房市场中,约70%以上是改善性购房需求,两项合计估算占到住宅交易市场份额50%。成都传统五城区的置换活跃度相对其他区域较高。

图4:二手业主置换流向图(从上往下由卖到买,横柱长短代表数量)

数据来源:贝壳研究院成都分院


地缘改善是置换需求的主流。贝壳研究院成都分院进一步将换房需求分为地缘换房,品质换房,舒适换房三类,其中,地缘改善是置换需求的主流。但是,现有政策上仍然存在二手房参考价的定价问题和认房认贷的限制问题等。如何有序促进改善型需求进一步得到释放或成为重要命题。


图5:成都二手置换业主三类画像

数据来源:贝壳研究院成都分院


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